О суде Арбитражный процесс Арбитражная практика Информация Картотека дел Банк решений
Обобщение практики рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды 2010г

Обобщение судебной практики
подготовленное Арбитражным судом
Свердловской области


Рассмотрено президиумом

Федерального арбитражного суда

Уральского округа 12.02.2010

 

Обобщение практики рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды

 

1. При расхождении указанных в договоре аренды сведений о площа­ди предоставляемого арендатору помещения с данными правоустанавли­вающих документов, документов технического учета при отсутствии иных индивидуализирующих недвижимое имущество признаков условие об объ­екте аренды не может считаться согласованным, а договор аренды - за­ключенным.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании арендной платы за пользование нежилым встроенным помещением.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требова­ний отказано.

Как установлено судами, сторонами подписан договор аренды, предусмат­ривающий обязанность арендодателя предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое встроенное помещение определенной площа­ди на первом этаже здания. Согласно передаточному акту ответчику передано помещение иной общей площади. По данным представленного свидетельства о государственной регистрации права на момент подписания договора аренды арендодателю (истцу) на праве собственности принадлежало встроенное поме­щение, включающее помещения на 1 этаже и в подвале. Из технической ин­формации по объекту недвижимости, плана объекта, выданного БТИ, выписки из технического паспорта на нежилое помещение следует, что нежилое поме­щение, расположенное по указанному в договоре адресу, имеет площадь, от­личную от площади, названной в договоре и передаточном акте. При этом об­щая площадь всех принадлежащих арендодателю помещений первого этажа меньше площади помещения, указанного в договоре аренды.

Поскольку тексты договора, передаточного акта, правоустанавливающих документов содержат различные, противоречащие друг другу сведения о не­движимом имуществе по названному в договоре адресу, суды пришли к выводу о том, что в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в связи с чем в силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Фе­дерации (далее ГК РФ) условие об объекте аренды признали несогласованным, а договор -незаключенным.

 

 

2. Условие о размере арендной платы, существенное для договора аренды здания или сооружения, может быть согласовано как отдельно для каждого объекта аренды, так и для всего передаваемого в аренду имущест­ва в целом.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю о признании подписанного ими договора аренды незаключенным в связи с тем, что в состав имущества, предоставляемого по договору, помимо движимого имущества, включены здания и сооружения, однако условие о размере аренд­ной платы в отношении каждого объекта недвижимости не согласовано.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Суд признал договор незаключенным, исходя из того, что в нарушение п. 1 ст. 654 ПС РФ договор аренды не содержит указаний на размер арендной платы, подлежащей внесению за пользование зданиями и сооружениями отдельно от движимого имущества.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Как установлено судом, по договору аренды ответчику передан комплекс объектов недвижимого имущества с находящимся в нежилых зданиях и соору­жениях движимым имуществом, с указанием в отношении каждого объекта данных, позволяющих определенно его установить.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сто­ронами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавлива­ется за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его со­ставных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых пе­риодически или единовременно.

С учетом указанных норм суд пришел к выводу о том, что арендная плата, согласованная сторонами в виде определенной денежной суммы, ежекварталь­но уплачиваемой за весь комплекс имущества, установлена в соответствии с п. 2 ст. 614, п. 1 ст. 654 ГК РФ; доводы истца о необходимости предусматривать арендную плату за каждое здание и сооружение признаны судом неправомер­ными.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляционного су­да.

 

 

3. Для договоров аренды нежилых помещений условие о размере арендной платы является существенным, при его отсутствии договор не может быть признан заключенным.

Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к унитарному предпри­ятию и предпринимателю о признании заключенного между ними договора на предоставление услуг по обслуживанию инженерных сетей недействительной (ничтожной) сделкой на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ в силу ее притворности.
            Согласно доводам истца между сторонами фактически сложились отношения по аренде, поскольку предприниматель занимает принадлежащие предприятию на праве хозяйственного ведения нежилые по­мещения и вносит за это арендную плату.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требова­ний отказано.

Суды исходили из того, что при рассмотрении споров, предметом кото­рых являются притворные сделки, в соответствии с требованиями, предусмот­ренными ст. 170 ГК Российской Федерации, подлежат исследованию на пред­мет заключенности (незаключенности) и действительности (недействительно­сти) как прикрывающая, так и прикрываемая сделки.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется пре­доставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользова­ние или во временное пользование.

Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отлич­ным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а в ГК РФ отсутствуют специальные нормы о существенных усло­виях договоров аренды нежилых помещений, то к таким договорам аренды должны применяться правила ст. 654 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сто­ронами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определе­ния цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

С учетом названных норм суды пришли к выводу о том, что подписанный сторонами договор не содержит существенного условия о размере арендной платы и, соответственно, является незаключенным. При таких обстоятельствах между сторонами не возникли правоотношения по аренде нежилых помещений, поэтому суд указал на отсутствие оснований для вывода о ничтожности спор­ной сделки.

 

 

4. Договор, предусматривающий обязанность арендодателя по окон­чании срока аренды продать имущество арендатору по отдельному дого­вору купли-продажи, содержит элементы договора аренды и предвари­тельного договора купли-продажи, т.е. является смешанным договором.

Арендатор обратился в арбитражный суд с требованием обязать арендо­дателя заключить договор купли-продажи объекта аренды.

Основанием заявленных требований послужило то обстоятельство, что заключенным между сторонами договором аренды недвижимого имущества предусмотрено условие, по которому арендодатель по окончании срока аренды обязан продать указанное имущество по отдельному договору купли-продажи за согласованную в нем цену, однако от исполнения данного условия ответчик уклоняется.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд апелляционной инстанции решение суда оставил без изменения.

Оценив заключенный договор, суд пришел к выводу о том, что он не со­держит условия о переходе права собственности на объект аренды к арендатору после внесения выкупной цены, т.е. не является договором аренды с правом выкупа, в связи с чем к отношениям сторон не применимы положения ст. 624 ГК РФ. Поскольку из буквального толкования текста договора аренды следует, что стороны договорились заключить в будущем договор продажи объекта не­движимости, суд признал данный договор смешанным, содержащим элементы договора аренды и предварительного договора.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предва­рительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применя­ются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ о понуждении к заклю­чению договора.

Между тем предварительный договор должен содержать условия, позво­ляющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижи­мости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в дого­воре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижи­мости договор о ее продаже считается незаключенным. Установив, что цена объекта, по которой он подлежит отчуждению истцу, сторонами не согласова­на, суд с учетом положений указанных норм пришел к выводу о незаключенно­сти предварительного договора и отсутствии в связи с этим правового основа­ния для понуждения к заключению договора продажи недвижимости.

Суд кассационной инстанции признал выводы суда апелляционной ин­станции о смешанном характере заключенного договора и неприменимости в данном случае положений ст. 624 ГК РФ правомерными.

 

 

5. Договор аренды общего имущества в многоквартирном доме, за­ключенный без получения согласия собственников помещений в доме, яв­ляется недействительным (ничтожным).

Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к обществу и органу по управлению муниципальным имуществом о признании заключенного между ними договора аренды подвального помещения, расположенного в многоквар­тирном доме, недействительной (ничтожной) сделкой на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующей требованиям ст. 209, 246, 247, 289, 290, 608 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ).
           Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования удовлетворены на основании следующего.

Оценив имущество в соответствии с критериями, установленными в п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ, суд пришел к выводу о том, что помещение, переданное в аренду по спорному договору, является общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принад­лежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законода­тельством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арен­додателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственни­ком сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

На основании п. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные ин­тересы граждан и юридических лиц.

Поскольку на момент заключения спорного договора аренды в собствен­ности муниципального образования находилась только часть квартир указанно­го дома, остальные квартиры принадлежали на праве собственности физиче­ским лицам, между тем согласие собственников помещений в порядке, преду­смотренном ЖК РФ, на предоставление в аренду названного объекта общего имущества дома получено не было, суд признал договор аренды недействи­тельным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям действующего законодательства.

 

 

6. Расходы, понесенные арендатором в связи с осуществлением им капитального ремонта арендованного имущества, находящегося в государ­ственной (муниципальной) собственности и принадлежащего на праве опе­ративного управления учреждению, подлежат взысканию с учреждения, если договором на него возложена обязанность по проведению капитально­го ремонта.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к государственному уч­реждению и собственнику имущества в порядке субсидиарной ответственности о взыскании убытков, причиненных в результате осуществления им капиталь­ного ремонта арендованного имущества, от возмещения расходов по которому ответчик отказывается.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что, поскольку арендодателем по договору аренды является собственник имущества, а ответчик указан в качестве балансодержателя, его участие в спорном арендном правоотношении следует расценивать как участие третьего лица, на которое возложена обязанность арендодателя по проведению капи­тального ремонта (п. 1 ст. 313 ГК РФ), в связи с чем он не является стороной договора и не несет ответственности за неисполнение обязательства.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования удовлетворены с учетом следующего.

В соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан произ­водить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Поскольку по условиям договора аренды муниципального имущества, за­ключенного между собственником (арендодателем), учреждением (балансодер­жателем) и арендатором, обязанность производить капитальный ремонт объекта возложена на учреждение, которому имущество принадлежит на праве опера­тивного управления, суды пришли к выводу об уклонении ответчика от испол­нения обязанности, возложенной на него договором аренды, что является осно­ванием для применения к нему меры ответственности в виде взыскания убыт­ков в пользу истца.

 

 

7. Осуществление арендатором капитального ремонта объекта муни­ципального фонда с нарушением условия договора о необходимости соблю­дения предусмотренного нормативным актом муниципального образова­ния порядка проведения капитального ремонта может являться основани­ем для отказа в возмещении связанных с этим расходов.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о взы­скании убытков, причиненных в результате осуществления истцом капитально­го ремонта объекта нежилого муниципального фонда.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано на основании следующего.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не преду­смотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В связи с непригодностью для использования переданных в аренду поме­щений арендатор произвел их капитальный ремонт за счет собственных средств. В соответствии с договором стоимость работ, относящихся к капи­тальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, проведенных арендатором в течение срока действия данного договора по предварительному согласованию с арендодателем, засчитывается в счет арендной платы в поряд­ке, утвержденном постановлением главы муниципального образования. Сторо­нами согласовано проведение арендатором капитального ремонта спорного объекта при условии соблюдения Порядка проведения капитального ремонта нежилых помещений силами арендаторов в счет арендной платы, утвержденно­го постановлением главы муниципального образования.

Установив, что указанный порядок истцом не был соблюден, в частности, им не исполнено требование о необходимости согласования приемки выпол­ненных работ по капитальному ремонту помещения специалистами арендода­теля, балансодержателя и муниципального учреждения по техническому надзо­ру за капитальным ремонтом с оформлением промежуточных актов приемки выполненных работ и окончательного акта рабочей комиссии, предусмотрен­ных Порядком проведения капитального ремонта нежилых помещений силами арендаторов в счет арендной платы, суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд кассационной инстанции признал данный вывод суда первой инстан­ции правомерным.

 

 

8. Стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества, находящегося в муниципальной (государствен­ной) собственности и не закрепленного за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), подлежит взысканию за счет средств казны публичного образования.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом о взыскании стоимо­сти произведенных истцом неотделимых улучшений арендованного имущества.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены, за­явленная сумма взыскана с комитета.

С учетом того, что имущество, улучшение которого производилось ист­цом, является муниципальной собственностью и не закреплено за кем-либо на праве хозяйственного ведения (праве оперативного управления), суд апелляци­онной инстанции решение суда первой инстанции изменил, указав следующее.

В соответствии с Положением о Комитете по управлению муниципаль­ным имуществом он является органом местного самоуправления, осуществ­ляющим полномочия по управлению и распоряжению муниципальной собст­венностью. На основании ст. 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и лич­ные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяю­щими статус этих органов.

В силу п. 1 ст. 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации главным распорядителем средств бюджета субъекта Российской Федерации, средств местного бюджета является орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, бюджетное учрежде­ние, имеющее право распределять бюджетные средства по подведомственным распорядителям и получателям средств бюджета субъекта Российской Федера­ции, средств местного бюджета, определенные ведомственной классификацией расходов соответствующего бюджета.

Исходя из положений указанных норм и п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2006 г. № 23 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации», суд апелляционной инстанции пришел к вы­воду о необходимости взыскания суммы неосновательного обогащения за счет казны муниципального образования.

Суд кассационной инстанции признал данный вывод суда апелляционной инстанции правомерным.

 

 

9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае пере­дачи арендодателем в аренду третьему лицу того же имущества, которое ранее было объектом аренды по договору с истцом.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к комитету по управле­нию имуществом муниципального образования о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, ссылаясь на наличие у него преимущест­венного права на заключение договора аренды указанного участка на новый срок.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Одним из оснований отказа в удовлетворении иска послужило то обстоя­тельство, что в соответствии с распоряжением главы муниципального образо­вания земельный участок, ранее предоставлявшийся истцу по заключенному с ним договору аренды, прекратил существование. По месту его нахождения ус­тановлены границы нового земельного участка с иной площадью и видом ис­пользования, которому присвоен другой кадастровый номер. Вновь созданный земельный участок передан в аренду третьему лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора арен­ды на новый срок.

Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) по исте­чении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преиму­щественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и ст. 46 ЗК РФ (основания прекращения договора аренды земельного участка).

Исходя из смысла указанных норм, суд пришел к выводу о том, что пре­имущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок может быть реализовано арендатором только в случае предоставле­ния арендодателем в аренду третьему лицу того же земельного участка.

Суды апелляционной и кассационной инстанций признали данный вывод суда первой инстанции правомерным.

 

 

10. Если арендодатель не выразил волю на заключение нового догово­ра аренды имущества, то обязанность заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды на но­вый срок, у него отсутствует.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заяв­лением о признании незаконными действий комитета по управлению муници­пальным имуществом, выразившихся в отказе от продления срока действия до­говора аренды земельного участка, полагая, что они противоречат условиям до­говора и п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требова­ний отказано с учетом следующего.

Как установлено судом, между истцом и ответчиком заключен договор аренды на определенный срок, арендодатель уведомил арендатора о том, что по истечении срока аренды договор не будет возобновлен на новый срок, на заяв­ление арендатора о продлении срока аренды ответил отказом.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в за­ключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

По правилам п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязан­ности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях пре­имущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

С учетом того, что данная норма не устанавливает обязанность арендода­теля заключить договор аренды на новый срок, иными положениями закона и договором названная обязанность также не предусмотрена, преимущественное право арендатора не нарушено, суд пришел к выводу, что основания для при­знания незаконными оспариваемых действий арендодателя отсутствуют.

 

 

11. Требование арендатора о переводе прав и обязанностей по договору аренды может быть удовлетворено только в отношении дейст­вующего договора аренды между арендодателем и третьим лицом.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управле­нию муниципальным имуществом и обществу о переводе на себя прав и обя­занностей по заключенному между ответчиками договору аренды нежилых по­мещений, ссылаясь на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды того же имущества на новый срок.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами вышестоящих инстанций, в удовлетворении исковых требований отказано.

Как установлено судом, на момент предъявления иска в суд указанный истцом договор аренды нежилых помещений между ответчиками расторгнут по соглашению сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора арен­ды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении догово­ра на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним за­ключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному до­говору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним дого­вор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сто­рон прекращаются.

С учетом положений указанных норм суд пришел к выводу о том, что право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды воз­никает у арендатора лишь при наличии действующего между арендодателем и третьим лицом договора аренды, перевод прав и обязанностей по расторгнуто­му договору аренды невозможен.

 

 

12. Предоставление в аренду земельного участка, находящегося в го­сударственной или муниципальной собственности, с нарушением прав соб­ственника расположенных на нем объектов недвижимости влечет недейст­вительность договора аренды.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу и органу по управлению государственным имуществом о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ними договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь в обоснование иска на то, что совершение спорной сделки противоречит п. 1 ст. 36 ЗК РФ и нарушает права истца как собственника не­движимого имущества, расположенного на указанном земельном участке.
              Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами вышестоящих инстанций, исковые требования удовлетворены частично.

Признавая договор аренды земельного участка недействительной (ни­чтожной) сделкой, суд первой инстанции исходил из следующего.

На момент заключения ответчиками спорного договора на земельном участке, являвшемся объектом аренды, были расположены объекты недвижи­мости, принадлежавшие на праве собственности производственному коопера­тиву. Впоследствии право собственности на указанные объекты перешло к ист­цу на основании заключенного с производственным кооперативом договора ку­пли-продажи. Судом также установлен тот факт, что земельный участок под данным недвижимым имуществом принадлежал правопредшественнику про­давца на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Поскольку в силу положений ст. 45, 53 ЗК РФ право постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком, на котором находятся приобре­тенные истцом объекты недвижимости, в установленном законом порядке пре­кращено не было, к истцу на основании ст. 552, 271 ГК РФ перешло право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости.

В силу п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Рос­сийской Федерации от 24.03.2005 № 11, если недвижимость находится на зе­мельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочно­го) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на та­ком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п.1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Исходя из изложенного суд пришел к выводу, о том, что передача указан­ного земельного участка в аренду ответчику нарушает предусмотренное ст. 36 ЗК РФ исключительное право истца как собственника объектов недвижимости на приватизацию занятых ими земельных участков или приобретение права аренды на них, что является основанием для признания спорного договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным).

 

 

13. Признание за лицом права собственности на объект недвижимо­сти не влечет недействительности договора аренды земельного участка под этим имуществом, заключенного прежним собственником.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недейст­вительным договора аренды земельного участка, заключенного между органом по управлению государственным имуществом и другим юридическим лицом.
              В обоснование требований истец сослался на то, что договор нарушает принадлежащее ему как собственнику расположенного на указанном земель­ном участке недвижимого имущества предусмотренное ст. 36 ЗК РФ исключи­тельное право на предоставление земельного участка в собственность либо в аренду и является ничтожным в силу ст. 167 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами вышестоящих инстанций, в удовлетворении исковых требований отказано на основании следующего.

Судом установлено, что право собственности истца на объекты недвижи­мости, расположенные на спорном земельном участке, признано решением ар­битражного суда по другому делу; в последующем произведена государствен­ная регистрация указанного права; оспариваемый договор аренды земельного участка заключен арендодателем с прежним собственником расположенных на нем объектов недвижимости до наступления указанных обстоятельств.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков име­ют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооруже­ний в порядке и на условиях, которые установлены данным кодексом, феде­ральными законами.

Указанному праву соответствует корреспондирующая обязанность госу­дарственного органа или органа местного самоуправления в соответствии с их компетенцией принять решение о предоставлении земельного участка в собст­венность либо аренду.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимо­сти (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недви­жимостью и необходима для ее использования (п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11).
               С учетом указанных норм суд первой инстанции пришел к выводу о том, что новый собственник объектов недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необ­ходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение, а не признания недейст­вительным (ничтожным) существующего на момент приобретения права дого­вора аренды.

Создание и дизайн сайта
Lab.NET
Copyright © Арбитражный суд Челябинской области, 1999-2006.
Адрес:  454091, г.Челябинск, ул.Воровского, 2
Карта сайтаВерсия для печати